Asansör bakım sözleşmesinde olması gerekenler

Asansör bakımı, bina sorumlusunun sözleşme imzaladığı monte eden firma ya da yetkili servis tarafından yapılır. Yönetmelik sözleşmenin şeklini ya da süresini belirlemez ama içine bazı bilgilerin mutlaka yazılmasını ister. Bu yazıda zorunlu maddeleri ve uyuşmazlıkları önleyen iyi uygulamaları birlikte ele alıyoruz.

Taraflar

Bakım, bina sorumlusunun sözleşme imzaladığı monte eden ya da yetkili servis tarafından yapılır. Yeni binada bina sorumlusu atanana kadar sözleşme asansör yaptırıcısı ile yapılır (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği md. 8/1). Yönetici atanınca sözleşme tarafının değiştirilmesi unutulmamalıdır.

Yönetmeliğin zorunlu tuttuğu içerik

• Her asansörün kimlik numarası (AKN) ve açık adresi. Birden fazla asansör varsa her biri ayrı ayrı yazılır (md. 8/2).
• Kısıtlama beyanı: asansöre cihaz ya da şifreleme ile engelleme veya kısıtlama yapılıp yapılmadığı (md. 8/5).
• Görevli personel: bakım, onarım, arıza ve periyodik kontrol için görevlendirilecek teknik bakım ve onarım personelinin tanımlayıcı bilgileri. Personel değişirse bu değişiklik sözleşmeye işlenir (md. 10/12).

Yönetmelik bakım sözleşmesi için asgari ya da azami bir süre öngörmez; süre, yenileme ve fesih şartları taraflarca belirlenir.

Kapsam: bakıma neler dahil, neler değil?

Bakım, monte edenin bakım kılavuzu ve güncel TS EN 13015'e göre, ayda en az bir kez yapılır (md. 4/1-e, 9/1). Kapsamı şunlardır: yağlama ve temizleme, kontroller, kurtarma çalışmaları, ayarlar ve kullanıma bağlı bileşenlerin onarımı ya da değişimi (md. 9/2).

Şunlar bakım kapsamı dışındadır ve ayrı teklif ya da sözleşmeyle yürür (md. 9/3):

• Asansörün yerinin değiştirilmesi,
• Tahrik ünitesi, askı tertibatı, kabin, durak kapısı ve güvenlik aksamının değişimi,
• Kumanda sisteminin değiştirilmesi,
• İtfaiye tarafından yapılan kurtarma,
• Kuyu dışı ve kabin içi temizlik.

İyi uygulama: Sözleşmede "parça dahil mi, hariç mi" sorusunu açıkça yanıtlayın. Sık kullanılan modeller: standart (parça hariç), tam bakım (hariç kalemler listelenerek), işçilik + yıllık parça limiti. Limitli modelde kalan limitin nasıl takip edileceğini de yazın.

Bakım firmasının sözleşmeye yansıması gereken yükümlülükleri

• Bakım föyü: her bakım TS EN 13015 gereklerini içeren bir föyle kayda alınır; bir nüshası bina sorumlusuna verilir (md. 10/2).
• Risk bildirimi: risk varsa bina sorumlusu yazılı olarak bilgilendirilir (md. 10/4).
• Durum tespit raporu: başkasının monte ettiği asansörün bakımını üstlenen firma, asansörün güvenli kullanım koşullarını bir bütün olarak değerlendiren bir rapor hazırlar (md. 10/1).
• Kurtarma eğitimi: bina sorumlusunun belirlediği kişilere yılda en az bir kez verilir, tutanakla belgelenir (md. 10/6).
• Kayıt defteri: aksam ve parça değişiklikleri ile bildirilen kazalar asansör kayıt defterine işlenir (md. 10/5).

Kırmızı etiket ve ücret maddesi

Kırmızı etiketli asansöre, kusurlu, hafif kusurlu ya da kusursuz hale getirilene kadar bakım hizmeti sunulamaz. Kırmızıdan sarıya geçip periyodik kontrol tarihinden itibaren 120 gün içinde maviye ya da yeşile geçmeyen asansöre de sürenin sonunda bakım sunulamaz ve bu sürede aylık bakım ücreti talep edilemez (md. 10/11). Sözleşmenin ücret maddesi bu kuralla çelişmemeli; bu dönemlerde ücretin işlemeyeceği açıkça yazılmalıdır. Ayrıntı için: Kırmızı etiketli asansörde bakım ücreti alınabilir mi?

Mühür bozma dönemi

Mühürlenen asansörde düzeltme için mühür bozma tutanağıyla en fazla 45 işgünü süre verilir. Bu süredeki yükümlülükler bina sorumlusu ile bakım firması arasındaki sözleşmeyle belirlenir ve yükümlülüğünü yerine getirmeyen tarafa Bakanlık idari para cezası uygular (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği md. 11/9). Bu, sözleşmeye mutlaka yazılması gereken ama sık unutulan bir maddedir: kim malzeme temin eder, kim takip kontrolüne başvurur, onarım ücreti nasıl onaylanır?

Periyodik kontrolde nezaret

Yıllık periyodik kontrol bakım firmasının nezaretinde yapılır; nezaret eden kişi teknik bakım ve onarım personeli olmalıdır (APKY md. 9/11). Sözleşmede kontrol gününe eşlik edileceği ve kontrol tarihinin firmaya nasıl iletileceği yazılabilir.

Garanti süresindeki asansör

Asansör piyasaya arzdan itibaren en az 3 yıl garantilidir. Garanti süresince bakım, bina sorumlusu başka firma seçtiğini beyan etmedikçe monte edence verilir; başka bir firmayla sözleşme imzalanması monte edenin garanti yükümlülüğünü kaldırır (AİBY md. 11/2, 11/6-7). Garanti içindeki bir asansörü devralıyorsanız bina sorumlusunu bu konuda yazılı olarak bilgilendirmeniz önerilir.

Firmanın yeterlilikleri

Bakım firmasının merkezi ve bölge servisi TS 12255 kapsamında TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi sahibi olmalı (md. 13/1), en az 500.000 TL mesleki sorumluluk sigortası yaptırmalıdır (md. 13/12; tutar her yıl yeniden değerleme oranında artar). Belgesi askıya alınan ya da iptal edilen firma bakım veremez (md. 10/14). Sözleşmeye belge numarası ve geçerlilik tarihini yazmak, bina tarafına güven verir.

Ücret ve artış

Ücret ve artış yöntemi yönetmelikte düzenlenmez, taraflarca belirlenir. Uygulamada asansör, durak ya da sınıf başına ücret ve TÜFE, ÜFE, asgari ücret ya da sabit oran gibi bir endeksle yıllık artış kullanılır. Endeksin hangi ayın verisi olduğu ve artışın hangi tarihte uygulanacağı açıkça yazılmalıdır.

İmza ve ispat

Bakım sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir (TBK md. 12). Güvenli elektronik imza, elle atılan imzayla aynı hukuki sonucu doğurur (5070 sayılı Kanun md. 5). SMS ile gönderilen tek kullanımlık kodla onay ise basit elektronik imza niteliğindedir; uyuşmazlıkta delil olarak değerlendirilir, senet hükmünde değildir.

Özet kontrol listesi

• Taraflar doğru mu (bina sorumlusu ya da geçici olarak yaptırıcı)?
• Her asansörün AKN'si ve açık adresi yazılı mı?
• Kısıtlama beyanı var mı?
• Görevli teknisyenler ve değişiklik usulü yazılı mı?
• Kapsam ve kapsam dışı işler, parça politikası net mi?
• Kırmızı etiket ve 120 gün kuralı ücret maddesine yansıtıldı mı?
• Mühür bozma dönemindeki yükümlülükler paylaştırıldı mı?
• Kurtarma eğitimi, föy teslimi, risk bildirimi yazılı mı?
• Ücret, artış endeksi, süre ve fesih şartları açık mı?

Kabinra'da bakım sözleşmesi bu zorunlu alanlarla gelir: AKN ve adres satırları, kısıtlama beyanı, görevli teknisyenler, sözleşme türleri, artış endeksi ve toplu zam motoru, SMS kodu, e-imza ya da ıslak imza seçenekleri. Ayrıntılar özellikler sayfasında.

Hukuki danışmanlık değildir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yayın tarihindeki mevzuat metinlerine dayanır. Mevzuat değişebilir; "doğrulanmalı" diye işaretlenen noktalar ve somut durumunuz için resmî metne ve bir hukukçuya başvurun.

Diğer yazılar

• Asansör periyodik kontrol etiketleri ve süreler (2026)
• Kırmızı etiketli asansörde bakım ücreti alınabilir mi?